Acheter un bien à Portugal

1. Le point de départ

Une fois que vous avez trouvé une propriété que vous souhaitez acheter, il est courant de faire une offre au vendeur par l'intermédiaire de votre agent immobilier. Une fois qu'un prix est convenu entre les parties, vous devez désigner un avocat pour vous guider tout au long du processus d'achat et signer un contrat de promesse dès que possible. L'ensemble du processus d'achat peut prendre entre une semaine et quelques mois, selon la rapidité avec laquelle vous et le vendeur souhaitez procéder et si tous les documents nécessaires sont en ordre.

2. Le contrat de promesse (Contrato Promessa de Compra e Venda) - CPCV

Le contrat de promesse est un contrat juridiquement contraignant signé entre le vendeur et l'acheteur et comprend les informations suivantes:

• Identification des parties;
• Identification du bien;
• Paiements échelonnés;
• La clause pénale type;
• Ce qui est inclus dans l'achat, par exemple les meubles, l'adhésion au golf, etc., sous la forme d'une liste d'inventaire ci-jointe;
• Date d'achèvement.

Le jour de la signature du contrat de promesse, l'acheteur (soit directement, soit par l'intermédiaire de son avocat désigné) verse au vendeur l'acompte convenu (normalement entre 10 % et 20 % du prix d'achat).

Le contrat de promesse protège l'acheteur et le vendeur, en ce sens que si le vendeur se retire du contrat, ils sont tenus de restituer l'acompte en double à l'acheteur, tandis que si l'acheteur se retire du contrat, le vendeur a le droit de conserver l'acompte.

3. Le numéro fiscal portugais (Número de Contribuinte ou Número de Identificação Fiscal) - NIF

Avant de pouvoir acheter une propriété et ouvrir un compte bancaire au Portugal, vous devez obtenir un numéro fiscal auprès du bureau des impôts local (Autoridade Tributária e Aduaneira). Pour obtenir ce numéro, vous aurez besoin d'un passeport en cours de validité et d'un document prouvant votre résidence (permis de conduire, carte d'identité allemande, etc.).

4. L'acte d'achat et de vente (Escritura de Compra e Venda)

L'Escritura est l'acte d'achat et de vente officiel et peut être signé immédiatement, sans qu'un contrat de promesse ne soit signé avant ou après la signature de ce dernier. Il y a généralement une période de temps entre ces contrats, qui dépend des conditions convenues entre les parties, bien qu'elle ne dépasse normalement pas 90 jours.

Une fois l'acte signé devant un notaire portugais, votre avocat enregistrera la propriété à votre nom au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) et modifiera tous les contrats de services publics du ou des propriétaires précédents en votre nom. L'inscription au bureau des impôts (Autoridade Tributária e Aduaneira) est aujourd'hui effectuée automatiquement par le notaire.

5. Les devoirs de votre avocat

En droit portugais, un avocat est connu sous le nom d'advogado.

C'est normalement l'avocat de l'acheteur qui prépare le contrat de promesse après avoir effectué toutes les recherches juridiques nécessaires sur la propriété et après s'être assuré que la propriété n'a pas de dettes, c'est-à-dire qu'il n'y a pas de charges impayées contre la propriété, telles que des factures de services publics, des taxes, hypothèques, charges de copropriété, entre autres. Votre avocat vous aidera également à obtenir un numéro fiscal portugais.

Tant que vous donnez à votre avocat une procuration (Procuração), il peut vous représenter et signer le contrat de promesse et l'acte en votre nom, ainsi que tout autre document directement ou indirectement lié à l'achat de la propriété.

Une fois l'acte signé, votre avocat enregistrera la propriété à votre nom au registre foncier (Conservatória do Registo Predial) et modifiera tous les contrats de services publics du ou des propriétaires précédents à votre nom.

6. Frais juridiques

Certains avocats facturent un forfait pour leur travail (minimum 800 € + TVA), tandis que d'autres facturent un pourcentage du prix d'achat, qui peut aller jusqu'à 1,5 %.

7. Taxe sur les mutations immobilières - IMT (Imposto Muncipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis)

This tax must be paid by the buyer prior to completion, i.e. prior to the signature of the Deed. The amount payable varies according to the purchase price. Up to a purchase price of 550,836.00 € the percentage is variable on a sliding scale up (from 1% to 8%). If the purchase price is higher than 550,836.00 € there is a fixed percentage of 6%. The applicable IMT tax for plots or properties within a touristic complex is always 6,5%. The IMT tax is slightly higher for second homes than for permanent homes. Your estate agent and your lawyer will be able to provide you with an exact simulation.

Simulation de l'IMT - coûts d'achat

8. Droit de timbre, frais de notaire et d'enregistrement

Ceux-ci doivent également être payés par l'acheteur. Le droit de timbre est actuellement de 0,8 % du prix d'achat et peut être payé avec la taxe IMT ou auprès du notaire où l'acte est signé. Les frais de notaire varient en fonction du prix d'achat. Des frais d'inscription s'appliquent lorsque le ou les nouveaux propriétaires sont inscrits au Registre Foncier et sont actuellement de 225 € (en ligne) ou 250 € (Cadastre). 

9. Honoraires de l'agent immobilier

Au Portugal, ceux-ci sont généralement payés par le vendeur.

10. Propriété de l'entreprise

Certaines propriétés appartiennent à des sociétés, ce qui vous offre la possibilité d'acheter la société au lieu de la propriété. La plupart de ces sociétés ont leur domicile dans le Delaware, aux États-Unis, bien que certaines propriétés puissent également appartenir à des sociétés portugaises, mais cela est plutôt rare.

L'achat d'une société située dans une juridiction bénéficiant d'un régime fiscal plus favorable, comme le Delaware ou Malte, implique généralement l'achat de la “participation bénéficiaire” du vendeur dans les actions de la société, plutôt que les actions elles-mêmes.

La plupart des sociétés sont créées avec des actionnaires nominés, qui sont les propriétaires enregistrés. Ils détiennent à leur tour les actions ou le capital social, en fiducie pour le véritable propriétaire. Les administrateurs de la société fourniront également des administrateurs et autres dirigeants de la société et s'occuperont de toutes les exigences légales de dépôt des déclarations et de préparation des comptes, qui peuvent être nécessaires dans certaines juridictions.